Innkallingen : Innkalling til ekstraordinær generalforsamling 13. juni 2023
Vedlegg:
Styret har d. 31. mai 2023 distribuert det vedlagte dokument til alle beboere i Bertramjordet.
Innkalling til ordinær generalforsamling er sendt ut.
Innkalling generalforsamling 2023 GF Bertramjordet Borettslag
Som nevnt i tidligere innlegg har vi nå hatt befaring i tre ulike leiligheter fra Lavenergisystemer AS der de har målt ventilasjonen.
Styrets representanter har samtidig talt med beboerne i de aktuelle leilighetene og fått en bedre forståelse for deres situasjon.
Det er noen ting vi kan se med en gang:
De neste stegene:
Lavenergisystemer lager en rapport basert på målingene i dag. Denne går til styret og til prosjektet.
Vi bestiller hos Kanalrens at de skruer (en smule) opp for viften på loftet. Hvor mye avhenger av rapporten nevnt over. Om nødvendig installeres nødvendige tidsavgrensninger for høyere hastighet omkring tidspunkt der mange lager mat eller dusjer.
Lunos er laget slik at den skal kunne varme opp uteluft som er -20 grader til +10 grader som en del av vanlig funksjon. Men 10 grader føles uansett som kaldt i et rom der det er 25 grader fra før. Da kan man for eksempel lukke spjeldet på Lunos slik at det er stengt nederst, men en smule åpent oppe; det vil medføre at den kjølige luften blandes bedre med den varme inneluften når den «tar en omvei» opp under taket.
Det er i praksis ikke mulig å lage en løsning der alle veggene er tette samtidig med at man ønsker å ha utsuging gjennom taket. Da vil det gå som med en capri-sonne; den blir mast flat av luften utenfor når man suger ut innholdet. Derfor må det komme luft inn noen steder for at utsugingen på badet og toalettet skal fungere.
Målet er at Lunos skal levere slik luft, lett oppvarmet, i stedet for med den samme rå kulde som er ute. Det samme skjedde med de gamle spaltevinduer; de sugde inn masse kald luft via spalten direkte i leiligheten. Og selv hvis man stengte dem, var de ikke tette. Det var bare ikke så lett å merke at det kom så kald luft der, for den falt jo uansett ned over det kalde vinduet. Nå kommer den ved siden av, og da blir det tydelig for alle.
Værutsikten sier at det skal bli veldig kaldt frem mot jul. Vi vil gjøre alt vi kan for at det blir en god og varm jul inne for alle beboere i Bertramjordet.
Etter gjennomgang med spesialister fra Lavenergisystemer, Kanalrens og arkitekt Thale, ser vi oss nødt til å skru ned utsugingen i RezBuild-blokka i helga 16.12-19.12 i første omgang.
Vi har sporet de mange problemer med Lunos tilbake til at undertrykket, som ventilasjonen skaper, overvelder viftene i veggene.
Det betyr at Lunos-systemet ikke fungerer i det hele tatt når det er så sterk sentral utsuging; ettersom dette fungerer gjennom å suge ut varm, oksygenfattig luft og så bruke varmen fra denne luften til å varme opp ny luft som suges inn. Når det ikke blåses ut luft i rørene, er det ikke noe til å varme den nye luften opp med.
Når undertrykket blir mindre, vil Lunos kunne fungere.
På mandag 18.12 skal det gjennomføres målinger av trykk i flere leiligheter i blokken og vi tar da videre beslutning om tiltak i samråd med fagfolk.
Styret tar som vanlig imot henvendelser fra beboere på styret@bertramjordet.no eller i postkassen ved B24.
I blokkene og de rekkehus som har blitt oppdatert så langt (rekkehusleilighetene med felles loftsbleser) har det blitt installert LUNOS e2 60 varmegjenvinnende ventilasjon, toppmodellen fra LUNOS.
Målet med installasjon av LUNOS er å sikre at leilighetene oppnår tilstrekkelig varmeisolering til å oppfylle kravene til Husbanken:
Lån til oppgradering gis til helårsboliger og studentboliger. Husbanken krever som hovedregel at oppgraderingsarbeidene må ha tiltak som bedrer
både energieffektivitet og universell utforming. Husbanken gir ikke lån til generelle vedlikeholds- eller oppussingsarbeider, men det kan inngå som deler av en oppgradering såfremt tiltak som bedrer energieffektivitet og universell utforming utgjør hovedvekten i budsjettet.
[…]
Som hovedregel skal oppgraderingen minimum omfatte energieffektivisering av yttertak, eller yttervegger inklusive vinduer/dører med tilhørende vindtetting. Husbanken kan fravike kravet til samtidig oppgradering av vegg og vindu etter en konkret vurdering i hver enkelt sak. Det må da dokumenteres lav total miljøbelastning eller betydelig høy gjenværende teknisk levetid.Krav til U-verdi i oppgraderte bygningsdeler:
- Vinduer og dører maks. 1,00 i gjennomsnitt
- Yttervegger maks. 0,22 (18-20 cm mineralull)
- Yttertak maks. 0,15 (ca. 30 cm mineralull)
- Yttervegg i myr, mot terreng, maks. 0,30 (ca. 10 cm mineralull)
Hvis vi hadde åpnet for sprekker øverst i vinduene som vi hadde før, hadde vi ikke oppfylt kravene til husbank-lån og hadde måttet betale minst 2% mer i rente på lånene. Det kan virke som lite, men det betyr mye for borettslagets økonomi.
I tillegg betyr gjenvinning av varme fra ventilasjonen en besparelse for hver enkelt leilighet, når varmeregningen flyttes over til individuell betaling – planlagt i løpet av 2023/2024.
Det er verdt å merke seg at LUNOS er et system for ventilasjon. Det betyr at det er en rekke mer eller mindre inngripende justeringer man kan foreta for å tilpasse systemet. Det er allerede installert toppmodellen, så det er begrenset hvilke ytterligere steg man kan ta, men det fins noen.
For eksempel kan man kjøpe et lyddempende deksel for bruk i for eksempel soverom, som senker lyden med opp til 9 dB (svarer til ca. en ottendedel av følt lydstyrke). Se for eksempel på radonshop.no . Det er ganske enkelt å bytte dekslet og beboerne kan selv kjøpe inn og tilpasse dette etter ønske.
Styret har også noen enkelte pollenfilter tilgjengelig. Det er typisk bare nødvendig i spesielle tilfeller.
Betjeningsveiledningen til displayet har blitt distribuert tidligere til alle beboerne som har fått installert LUNOS. Den kan dessuten lastes ned her: REZBUILD – Betjeningsanvisning Lunos e2 SC v09.
Det er viktig at systemet ikke «stenges» med fysiske sperrer, da det kan skape dårlig inneklima og fukt. Som lavenergisystemer skriver, er det ok med fukt på utsiden av vinduet, men ikke på innsiden.
I forbindelse med rehabilitering av rekkehusene vil vi være nødt til og demontere noen utekraner.
Denne demonteringen vil skje ved at vaktmester idag kommer og demonterer noen terrassebord der hvor dette er nødvendig, så vil rørlegger komme fra og med i morgen og demontere utekraner.
Først ut er B15 til 18.
B1 til 3, B4 til 10 og B68 til 71 vil bli demontert forløpende og rett etter B15-18.
Det er 2 stk beboere som har en annen type utekran som gjør at rørlegger må inn i boligen og gjøre en liten jobb også.
De dette gjelder vil bli kontaktet for avtale.
Det blir stengt for varmen og varmtvann i husrekkene 1-10 og 26-62.
På grunn av rettelse av skader på radiator-rør.
Vi har i løpet av uken hatt problemer med at radiatorene spesielt i blokkene har blitt kalde.
Det har blitt identifisert som en vannlekasje i bakken utenfor nummer 62. Selv om dette er mellom rekkehus, har det i første omgang gått ut over blokkene på grunn av høydeforskjellen.
Forsøk på å etterfylle systemet med vann har dessverre vist at lekkasjen er større enn vår evne til å fylle på. Pumpen slår av på grunn av overbelasting.
For å unngå ytterligere skader på rørsystemet har VVS gruppen slått av vannet til radiatorene i de fleste rekkehus.
For blokkene skal det nå være vann i systemet, men det er også mye luft – flere leiligheter har hatt helt tomme radiatorer i et par dager. For å få igjen varmen må radiatorene luftes – igjen. Vi vet at flere leiligheter har gjort dette en del i det siste og vi kan ikke garantere at det ikke blir nødvendig igjen om noen dager, når lekkasjen er rettet.
Reparasjonen kompliseres av at det står et stillas på området det skal graves men oppgaven påbegynnes så vidt det er mulig mandag 14. november.
For beboere i rekkehus: Varmen er slått av inntil videre. Borettslaget anbefaler å bruke en sekundær varmekilde (el-ovn) inntil dette er reparert.
For beboere i blokk: Luft radiatorene deres; lekkasjen har tømt dem og de er fylt med luft som hindrer vannet i å komme frem.
Oppdatering 14.11 kl 15.35:
Tilbakemelding fra VVS gruppen : «I dag har vi gjort nytt midlertidig tiltak, med dette tiltaket er det stor sannsynlighet for at varmen kommer tilbake til alle i dag.»
I morgen tirsdag blir stillaset bygget om og gravearbeidet startes opp så snart som mulig.
Det kan bli støy utenfor vante perioder i forbindelse med rettelsen.
Oppdatering 16.11 kl 17:24:
Gravearbeidet har startet og VVS Gruppen anslår at de kan prøve å reparere røret på fredag. Dersom de ikke blir ferdige da, vil de fortsette mandag.
Det betyr at det blir stengt for varmen og varmtvann i husrekkene 1-10 og 26-62.
Både varmtvann og radiator-rør løper samme sted og de har avtalt med Celsio (tidl Hafslund) å skifte begge nå det er gravd opp der.
Denne saken oppdateres etter hvert som vi vet mer.
Som det fremgår av protokollen ble generalforsamlingen enige om å utsette avstemningen om punkt 2, ettersom det er kommet frem flere spørsmål i løpet av helgen som må avklares før en beslutning kan tas.
Det vil bli kalt inn til en ny generalforsamling så snart det er mulig.
I mellomtiden jobber styret for at ikke denne forsinkelsen skal forsinke rehabiliteringen. Dette innebærer å stokke om på rekkefølgen av hvilke hus som rehabiliteres. Derfor medfører det dessverre at vi ikke kan gå ut med en plan for forventet rekkefølge på oppussingen for rekkehusene.